Höhere Darlehen

Der Fonds de Roulement (FdR) ist mit Krediten des Bundes dotiert und wird von den Dachorganisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus treuhänderisch ver­­waltet. Aus dem Fonds werden den gemeinnützigen Bauträgern rückzahlbare, zinsgünstige Darlehen zur Verfügung gestellt. Diese stellen Eigenmittel bei der Finanzierung dar und dienen der Rest- oder Überbrückungsfinanzierung bei Erstellung und Erneuerung oder auch beim Erwerb von preisgünstigen Liegenschaften und Baugrundstücken.
Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) hat die Vergabebedingungen für FdR-Darlehen per Anfang Jahr angepasst und das «Merkblatt Wohnraumförderungsgesetz (WFG)» überarbeitet sowie etwas ausführlicher gestaltet. Die Höhe des Darlehensbetrags richtet sich nach der Wohnungsanzahl des Projekts und dem geplanten Energie- oder Nachhal­tigkeitsstandard beziehungsweise nach der LEA-Zertifikatsstufe für hindernisfreie Wohnungen. Unverändert bleibtder Maximalbetrag von 60 000 Fran­ken pro Wohnung, der beantragt werden kann. Auch die Auflagen zur Einhaltung der standortabhängigen Anlagekosten­li­mi­ten, zur Erreichung eines hohen Gebrauchswerts des Projekts gemäss Wohnungs-Bewertungs-System (WBS), zur Verzinsung und zur Amortisation sowie an das nachzuweisende Eigenkapital ändern sich nicht. Im Folgenden wird nur auf die Neuerungen eingegangen.

Erwerb wird stärker unterstützt
Bislang konnte der Kauf eines Wohngebäudes mit Land oder mit Baurechtsland mit einem Darlehensbetrag von 40 000 Franken pro Wohnung unterstützt werden. Dieser Betrag wurde nun deutlich erhöht auf 60 000 Franken. Der gemeinnützige Wohnungsbau wird so gestärkt: Erwerben Baugenossenschaften Liegenschaften, werden diese der Immobilienspekulation entzogen und es erhöht sich der Anteil gemeinnütziger Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand. Die Akquisition von über 30-jährigen Gebäuden wird jedoch nur unterstützt, wenn ein Geak Plus eingereicht wird und sich die Bauträgerschaft dazu verpflichtet, energetische Sanierungsarbeiten innert zehn Jahren nach dem Erwerb durchzuführen.

Innensanierung wieder unterstützt
Bei der Renovation bestehender Liegenschaften kann die Innensanierung wieder mit 30 000 Franken pro Wohnung un­terstützt werden, vorausgesetzt, es wer­den sämtliche Küchen und Sanitärräume inklusive Sanitärleitungen saniert. Idealerweise werden Innensanierungen mit Massnahmen zur Verbesserung der Ener­gieeffizienz der Liegenschaft kombiniert. Die Bedingungen bei einer Sanierung der Gebäudehülle bleiben unverändert.

Höhere Ausnutzung honoriert
Für Projekte, die zu einer höheren Ausnutzung des Grundstücks führen, zum Beispiel durch Aufstockung oder Verdichtung, wird neu ein Zuschlag von 20 000 Franken pro Wohnung gewährt. Er kommt nur in Verbindung mit einer Innen- oder einer energetischen Sanierung zur Anwendung. Wichtig dabei ist, dass der Zuschlag sowohl für die neuen als auch für die sanierten Wohnungen gewährt wird. Er kann beantragt werden, wenn mindestens drei zusätzliche Wohnungen geschaffen werden und die Anzahl der neuen Wohnungen mindestens zehn Pro­zent der Gesamtzahl der bestehenden Wohnungen im Gebäude beträgt. Bei Veränderungen von Grundrissen, durch die mehr Wohnungen entstehen, wird kein Zuschlag gewährt. Die neu geschaffe­nen Wohnungen sollen die Anforderungen an hindernisfreies Wohnen erfüllen.

Neubau: mehr Geld für Nachhaltigkeit, präzisere Belegungsvorschriften
Neubauprojekte müssen nicht nur den Förderungsgrundsätzen des Wohnbau­för­derungsgesetzes (WFG) entsprechen, sondern sollen insbesondere hohe Ansprüche an ressourcenschonendes und hindernisfreies Bauen erfüllen. Dies fördert der Bund, in dem er den Bonus für den Minergie-Eco-Zusatz von 10 000 auf 20 000 Franken erhöht.
Neubauten ohne zertifizierten Standard wurden bisher mit 15 000 Franken pro Wohnung unterstützt; diese Förderung unzertifizierter Wohnungen fällt weg. Der Mindestbetrag pro Wohnung beträgt nun 30 000 Franken und wird für Projekte mit einfachem Minergie-Standard oder mit Geak A/A/A, A/B/A oder B/A/A vergeben. Honoriert wird nicht nur die Zertifizierung SNBS-Areal, sondern neu auch SNBS-Hochbau. Während für SNBS-Areale 60 000 Franken pro Woh­nung vergeben werden, richtet sich der Darlehensbetrag beim SNBS-Hochbau nach den Stufen Silber (40 000), Gold (50 000) und Platin (60 000 Franken). Dieselbe Abstufung gilt für die 2020 eingeführte LEA-Zertifizierung («Living Eve­ry Age»). Die LEA-Zertifizierung erfolgt unabhängig vom energetischen Stan­dard der Liegenschaft.
Für Neubauten, bei denen die Bauträgerin nachweisen kann, dass eine Belegungs­vorschrift angewendet wird, wird ein Zuschlag von unverändert 10 000 Franken pro Wohnung gewährt. Bisher war aber nicht klar geregelt, wie die Belegungsvorschriften ausgestaltet sein müssen, und entsprechend gross war die Spanne bei den eingereichten Projekten. Deshalb hat das BWO nun im Merkblatt die Vorgaben präzisiert. Zum Beispiel kommt der Bonus bei Kleinwohnungen nicht zur Anwendung. Zudem muss ein klares Vorgehen bei Unterbelegung definiert sein.

Empfehlungen zu Baurechten bei Neubau
Neu ins Merkblatt aufgenommen hat das BWO Empfehlungen für die Gestaltung von Baurechten bei Neubauprojekten und weist auf das von ihm 2022 publizierte Merkblatt «Baurechte für gemeinnützige Wohn­bauträger» hin. Dabei wird vor allem von der periodischen Landwertanpassung an den Verkehrswert abgeraten, da diese die Preisgünstigkeit der Mieten über die Laufzeit des Vertrags gefährden kann und man so Gefahr läuft, den Förderungsgrundsätzen nicht mehr zu genügen. Das BWO empfiehlt ausserdem, eine Ventilklausel im Baurechtsvertrag auf­zunehmen, um die langfristige Tragbarkeit zu gewährleisten.

Leerstandsquote berücksichtigt
Bei der Förderungswürdigkeit wird weiterhin berücksichtigt, ob in der Standortgemeinde ein Bedarf an Neubauwohnungen besteht. Neubauprojekte in Gemeinden mit einem Leerwohnungsbestand von mehr als 1,5 Prozent werden in der Regel nur unterstützt, wenn die öffentliche Hand substanziell am Bauträger beteiligt ist oder wenn Förderhilfen im Rahmen einer kommunalen oder kantonalen Wohnbauförderung ausgerichtet werden. Mit dieser öffentlichen Unterstützung des Bauvorhabens ist der effektive Bedarf nachgewiesen.

Höhere Kostenlimiten
Während die obigen Änderungen per 1. Januar 2025 in Kraft traten, wurde auch die Verordnung des BWO über die Kostenlimiten und Darlehensbeträge für Miet- und Eigentumsobjekte (SR 842.4) per 1. Februar 2025 angepasst. Dabei werden die Kostenlimiten erhöht und gewisse Gemeinden in andere Kostenstufen eingeteilt.
Dank all dieser Anpassungen kann der Dachverband neu gegründete, kleine, aber auch alteingesessene gemeinnützige Wohn­bauträger vermehrt bei ihren Wohn­bauprojekten unterstützen, damit der Marktanteil der gemeinnützigen Wohnungen wieder ansteigt.
Für eine Beratung bei der Finanzierung von Wohnbauprojekten steht die Fondsverwaltung gerne zur Verfügung. Wenden Sie sich frühzeitig an uns, damit erste Anhaltspunkte bezüglich Vorgaben und Darlehenshöhe geklärt werden.

Die Übersicht der neuen maximalen Darlehensbeträge und das Interview mit dem stellvertretenden BWO-Direktor Felix Walder ist in der Printausgabe veröffentlicht.