Haftung des Vermieters für Mieterschäden

Die Frage nach der Haftung des Vermieters stellt sich insbesondere dann, wenn Eigentum des Mieters durch äussere Einflüsse beschädigt wird, wie beispielsweise bei einem lecken Dach nach einem Sturm, einem Wassereinbruch nach einer Überschwemmung oder einem Schimmelbefall bei Gegenständen, die in einem feuchten Keller gelagert werden. Nach Art. 259e OR haftet der Vermieter, wenn der Mieter durch einen Mangel an der Liegenschaft einen Schaden erlitten hat und der Vermieter nicht beweist, dass ihn kein Verschulden trifft. Voraussetzung für eine Haftung ist zunächst, dass ein Mangel an der Mietsache vorliegt. Das Verschulden kann sich auf die Entstehung oder Nichtbeseitigung des dem Vermieter zurechenbaren Mangels beziehen.¹
Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten.² Das Mietobjekt ist mangelhaft, wenn sich die Mietsache nicht in dem Zustand befindet, den sie nach dem Vertrag haben sollte und den der Vermieter konkret schuldet. Der vertragsgemässe Zustand entspricht dem, was der Vermieter zu gegebener Zeit schuldet und was der Mieter unter den gegebenen Umständen objektiv und nach Treu und Glauben erwarten darf.³ Dieser Zustand erfasst alle für die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch massgeblichen wie auch die besonders zugesicherten, allenfalls darüber hinausgehenden Eigenschaften.
Es muss sodann ein Schaden eingetreten sein, zum Beispiel ein Sachschaden in Form von beschädigten Möbeln oder ein Vermögensschaden, etwa Übernachtungskosten infolge der Unbewohnbarkeit der Wohnung. Der Umfang des Schadens ist vom Mieter zu belegen.⁴

Zusammenhang Mangel – Schaden
Der Vermieter wird ersatzpflichtig, wenn er für den Mangel verantwortlich ist und ihn auch nicht beseitigt. Zwischen dem vernachlässigten Unterhalt und dem eingetretenen Schaden muss zudem ein Kausalzusammenhang bestehen, das heisst dass ersterer die Ursache für letzteren sein muss. Der Kausalzusammenhang kann aber durch höhere Gewalt (zum Beispiel ein Erdbeben oder ein starkes Unwetter) sowie Selbst- oder Drittverschulden unterbrochen werden, wodurch die Ersatzpflicht des Vermieters entfällt. Zu einer Unterbrechung kann es beispielsweise auch kommen, wenn der Mieter den Mangel nicht anzeigt und bei rechtzeitiger Anzeige der Schaden hätte vermieden werden können.
Folgende Beispiele sollen dies verdeutlichen: War eine undichte Stelle infolge vernachlässigten Unterhaltes am Dach oder an der Fassade dafür verantwortlich, dass Wasser eindringen konnte, und hatte zudem der Mieter den Vermieter auf dieses Problem bereits aufmerksam gemacht, ohne dass dieser etwas unternommen hat, kann die Haftung des Eigentümers im Grundsatz bejaht werden. Wenn jedoch die Gebäudehülle beziehungsweise das Dach unterhalten wurde und ein Sturmgewitter das Dach wegfegt (höhere Gewalt), liegt kein Verschulden des Vermieters vor. Gleiches gilt beispielsweise auch, wenn bei einer Überschwemmung Wasser durch die Fenster eindringt und das Mobiliar des Mieters beschädigt wird.
Bei der Schimmelbildung auf im Keller gelagerten Gegenständen ist zu beachten, dass feuchtigkeitsempfindliche Materialien wie Holz, Papier, Leder oder Textilien nicht offen im Keller gelagert werden sollten, zumal ein Keller nicht Wohnraum im eigentlichen Sinne darstellt und demnach vom Vermieter keine Vorgaben bezüglich Temperatur und Feuchtigkeit einzuhalten sind. Somit wäre ein grobes Selbstverschulden seitens des Mieters anzunehmen.

Fazit
Sofern der Vermieter seiner Unterhaltspflicht in Bezug auf die Gebäudesubstanz nachkommt, ist eine Haftung für Schäden am Eigentum des Mieters im Normalfall ausgeschlossen.