Neue paritätische Lebensdauertabelle

Die paritätische Lebensdauertabelle wurde von den wichtigsten nationalen Immobilienverbänden per 1. Februar 2024 überarbeitet. Mit der Tabelle lässt sich die voraussichtliche Lebensdauer einzelner Einrichtungen in Wohn- und Geschäftsräumen und somit die von der Mieterschaft geschuldete Entschädigung für übermässig abgenutzte oder beschädigte Einrichtungen bestimmen. Sie findet auch bei der vertraglich vereinbarten Entschädigung des Vermieters nach einem Mieterbau sowie bei der Berechnung
der Mietzinse nach umfassenden Überholungen Anwendung. Die darin festgehaltenen Richtwerte basieren auf Durchschnittswerten für mittlere Materialqualitäten bei normaler Beanspruchung durch die Mieterschaft. Auf diese Weise können die Instandstellungskosten korrekt zwischen Vermieterschaft und Mieterschaft aufgeteilt werden.
In der überarbeiteten Lebensdauer­tabelle werden auch neuere Entwicklungen und bisherige Erfahrungen mit bestehenden Einrichtungen berücksichtigt. Der sich verändernden Bautechnik und dem technischen Fortschritt wird durch eine Anpassung der in der Lebensdauertabelle aufgeführten Gebäudeteile Rechnung getragen. Auch neue Einrichtungen wurden in die Tabelle aufgenommen.

Konkrete Neuerungen
Beispielsweise wurde der Punkt Badezimmer um die Position Lüftung sowie Ventilatoren jeweils mit einer Lebensdauer von zwanzig Jahren ergänzt. Zudem fallen Filtermatten unter den kleinen Unterhalt. Unter der Rubrik Leitungen sind neu Glasfaserleitungen mit einer ­Lebensdauer von vierzig Jahren aufgeführt. Bei den Sonnenstoren werden neu die Mechanik und die Aluminiumbestandteile mit einer Lebensdauer von zwanzig Jahren aufgelistet. Als gebäudetechnisches Novum werden die E-Ladestationen in der Lebensdauertabelle aufgeführt. Hier werden die Grundinfrastruktur, Verkabelung, Zähler, Fehlerstrom- und Leitungsschutzschalter mit einer ­Lebensdauer von zwanzig Jahren aufgelistet, während die E-Ladestation/Wallbox inklusive Zähler sowie das Lastmanagement lediglich eine Lebensdauer von acht Jahren hat. Als Neuigkeit wird auch noch ein Garagentor mit einer Lebensdauer von zwanzig Jahren erwähnt.

Entschädigungen nach Beendigung des Mietverhältnisses
Ein Mieter hat bei Ersatzanschaffungen und bei Reparaturen, die in keinem vernünftigen Verhältnis zu den Kosten einer Neu- respektive Ersatzanschaffung stehen oder diese sogar übersteigen, nicht den Neuwert, sondern den Zustandswert der beschädigten Einrichtungen oder ­Sachen zu entrichten.¹ Um den Zeitwert einer Sache für Schadensersatzansprüche berechnen zu können, ist unter an­derem die wirtschaftliche Lebensdauer einer Sache relevant. Zunächst ist im ­Hinblick auf der von den Mietern geschuldeten Entschädigung die Lebensdauer ausfindig zu machen, damit nach Abzug des tatsächlichen Alters der Restwert bestimmt werden kann. Beispielsweise verfügt eine Sonnenstore über eine Lebensdauer von fünfzehn Jahren. Falls diese vor dreizehn Jahren angeschafft wurde und aufgrund eines Verschuldens des Mieters nun defekt ist, beträgt die Restlebensdauer zwei Jahre (fünfzehn Jahre Lebensdauer minus dreizehn Jahre tatsächliches Alter). In einem solchen Fall würde der Mieter für 2/15 des Anschaffungswerts haften.
Falls die Lebensdauer der Einrichtung überschritten ist, hat der Gegenstand als abgeschrieben zu gelten, weswegen er über keinen Wert mehr verfügt. Mangels Restwert ist keine Entschädigung mehr geschuldet, und zwar unabhängig davon, ob der Gebrauch durch die Mieter als unsorgfältig zu qualifizieren ist.

Wertvermehrende Investitionen
Nach umfassenden Überholungen werden die Baukosten entsprechend der Lebensdauer verteilt. Dies entspricht dem gewichteten Mittelwert der Lebensdauer der einzelnen erneuerten Anlagen. Üblich ist in solchen Fällen eine Amortisa­tionsdauer von 25 Jahren.² Die Lebensdauertabelle kommt auch bei der Bestimmung des Restwerts im Rahmen von Mieterbauten zur Anwendung.³ Meist wird in den schriftlichen Vereinbarungen zum Mieterbau aber ein Anspruch auf Entschädigung für den Mieterausbau ausdrücklich wegbedungen, selbst dann, wenn der im Mietobjekt verbleibende Mieterausbau noch einen Mehrwert verkörpert.

Ausnahmen von der Geltung
In der Regel wird in der Lebensdauertabelle von einem Ersatz von Bauteilen aus den 1990er-Jahren ausgegangen.⁴ Die Angaben in der paritätischen Lebensdauertabelle sind damit nur Richtlinien; die Vermieterschaft kann auch eine längere Lebensdauer nachweisen. Dies ist beispielsweise bei denkmalgeschützten Liegenschaften respektive antiken Bauteilen der Fall. In solchen Fällen ist der Beizug eines Fachmanns zur Feststellung der ­Lebensdauer erforderlich.